קריית מטלון ורמת סיב: המדריך המלא לנדל״ן מסחרי

כל המחירים במדריך הם מחירי הצעה ודגימות שוק, לא מחירי עסקאות סגורות. בקריית מטלון ורמת סיב המיקום המדויק, החזית והבניין משנים מאוד את המחיר.

קריית מטלון ורמת סיב הן הצד האורבני והקומפקטי יותר של הנדל״ן המסחרי בפתח תקווה. אם קריית אריה חזקה במחסנים, לוגיסטיקה ותעשייה קלה, כאן הסיפור הוא משרדים, מסחר רחוב, שירותים מקצועיים ונגישות לציר ז׳בוטינסקי.

להשוואה עם האזור התעשייתי יותר, קראו את מדריך קריית אריה. לרוכשים שמחפשים משרד בפועל, ראו גם את עמוד המשרדים למכירה בפתח תקווה.

קצת היסטוריה: משכונת וילות לרובע עסקים

קריית מטלון נוסדה בשנת 1944 כשכונת גנים-וילות, ושמה נגזר ממשה יצחק מטלון. רמת סיב, רצועת התעסוקה שבתוכה, קיבלה את שמה ממפעלי הסיבים שפעלו באזור.

כיום, כשאנשים מדברים על נדל״ן מסחרי בקריית מטלון, הם בדרך כלל מתכוונים לרמת סיב: אזור תעסוקה צפוף, נגיש ומתחדש ליד ציר ז׳בוטינסקי.

איפה בדיוק נמצאת רמת סיב?

לפי תוכנית מאמן רמת סיב, גרעין האזור תחום בערך כך:

• מזרח: רחוב שחם.
• מערב: רחוב הסיבים.
• דרום: רחוב שוהם.
• צפון: כ-100 מטר דרומית לז׳בוטינסקי.

זהו “הגב של ז׳בוטינסקי”: קרוב מאוד לציר תחבורה ראשי, אבל לא תמיד ממש על הרחוב הראשי. השילוב הזה יוצר ביקוש למשרדים ומסחר, אך גם פערי מחיר גדולים בין נכסים שנראים דומים על הנייר.

מי שוכר כאן?

באזור פועלות חברות גדולות ומוכרות לצד משרדים קטנים, קליניקות, חברות ייעוץ, פיננסים ושירותים מקצועיים. נוכחות של עוגני שוכרים כמו טבע, בזק בינלאומי, שטראוס ו-AIG מחזקת את המוניטין העסקי של האזור.

למשקיע, זה אומר שיש ביקוש אמיתי מצד עסקים. אבל כמו תמיד, צריך לבדוק את הבניין והקומה הספציפיים, לא רק את שם האזור.

מה מתוכנן ברמת סיב?

רמת סיב עוברת טרנספורמציה מתעשייה קלה לרובע עסקים מודרני יותר. בין התוכניות המקודמות באזור ניתן למצוא מגדלים, שטחי מסחר בקומת קרקע, קומפלקסי משרדים וחניונים תת-קרקעיים.

• מגשימים 3+5: שני מגדלים של כ-20 קומות עם שטחי מסחר.
• קומפלקסי משרדים ומסחר של עשרות אלפי מ״ר.
• תוכניות נקודתיות לעיבוי ופינוי-בינוי ברחובות לשם, שחם וסביבתם.

תוספת זכויות יכולה לתמוך בערך ארוך טווח, אבל היא גם מעלה שאלות על היטל השבחה, חניה, עומסי תנועה ותחרות בין בניינים חדשים.

תחבורה ונגישות

• הרכבת הקלה עוברת בציר ז׳בוטינסקי, במרחק הליכה מחלקים גדולים של האזור.
• גישה מהירה לכביש 4 ולציר רבין.
• חניונים עירוניים וחניות בבניינים, אך חניה עדיין גורם קריטי בעסקה.

עבור עסקים שמקבלים לקוחות, עובדים וספקים, היתרון של רמת סיב הוא שילוב של תחבורה ציבורית, כתובת עסקית ונראות עירונית.

משרדים להשכרה ולמכירה

משרדים להשכרה

טווח השכירות הכללי נע סביב 50-90 ₪ למ״ר לחודש, עם ממוצע דגימה סביב 67 ₪ למ״ר. המחיר לרוב גבוה מעט מקריית אריה בזכות האורבניות, החזית לציר ז׳בוטינסקי והקרבה לרכבת הקלה.

משרדים למכירה

בדגימות שוק, משרדים למכירה בקריית מטלון ורמת סיב נעים סביב 6,700-16,400 ₪ למ״ר. הפער הגדול נובע מסוג הבניין, קומה, חניות, מצב פיזי, גודל השטח והאם מדובר בנכס ותיק או נכס פרימיום.

נכסים רלוונטיים באתר: קומת משרדים במטלון סנטר ו קומת קרקע במטלון סנטר.

מסחר רחוב: המיקום המדויק משנה הכל

במסחר קמעונאי, רמת סיב מציגה טווחי מחיר רחבים במיוחד: שטח גדול במיקום שניוני יכול להיות סביב 52 ₪ למ״ר לחודש, חנות עם התאמה למזון יכולה להגיע סביב 100 ₪ למ״ר, ויחידת רחוב פרימיום יכולה להגיע גם סביב 180 ₪ למ״ר.

לכן במסחר חשוב לבדוק חזית, תנועת הולכי רגל, נראות מהכביש, אפשרויות שילוט, רישוי עסק ושכנים מסחריים. מטר אחד לא תמיד שווה מטר אחר.

מחסנים ותעשייה קלה: קיים, אבל לא הכוח המרכזי

בקריית מטלון קיימים מחסנים ושטחי תעשייה קלה, אבל זה לא עומק השוק העיקרי. דוגמאות שוק כוללות שטחים סביב 191-370 מ״ר בטווחי שכירות של כ-50-60 ₪ למ״ר לחודש.

אם הצורך העיקרי הוא לוגיסטיקה, פריקה וטעינה או מחסן גדול, לרוב כדאי לבדוק קודם את קריית אריה או את מבני התעשייה בפתח תקווה.

ריקנות וסיכון: מה באמת צריך לבדוק?

לא קיים נתון ציבורי אחד שמסכם את שיעור הריקנות בכל רמת סיב. מה שכן ידוע הוא שמגדלים חדשים מסוימים באזור הציגו תפוסה חלקית, וזה מלמד שיעור חשוב: אל תנתחו את הרובע לפי שם הפרויקט בלבד.

• בדקו חוזים חתומים ולא רק צפי שיווקי.
• בדקו כמה יחידות ריקות יש באותו בניין.
• בדקו דמי ניהול וארנונה בתקופה ללא שוכר.
• בדקו אם יש עוד הרבה יחידות דומות שמתחרות באותו שוכר.

תשואה, מסים ותשתיות

לפי מחירי הצעה, תשואה גולמית באזור יכולה לנוע סביב 6% ברוטו, אך זה לפני ריקנות, ארנונה, גרייס לשוכר, התאמות, תחזוקה ודמי ניהול שאינם מגולגלים במלואם.

• מע״מ: 18% נכון ליוני 2026.
• מס רכישה: תלוי ברוכש ובמבנה העסקה.
• היטל השבחה: רלוונטי באזורי התחדשות ותוספת זכויות.
• תשתיות וחניונים: בתוכניות עם תת-קרקע עשויות להידרש בדיקות נוספות.

להעמקה בחישוב עסקה, ראו את מדריך קניית משרד להשקעה בפתח תקווה.

למי קריית מטלון ורמת סיב מתאימות?

שוכרים

האזור מתאים לשירותים מקצועיים, פיננסים, ייעוץ, קליניקות, חברות טכנולוגיה קטנות ובינוניות ועסקים שרוצים כתובת נגישה עם נראות עירונית.

משקיעים

האזור מתאים במיוחד לנכסים קטנים-בינוניים מושכרים, משרדים בבניינים ותיקים עם פוטנציאל שדרוג, וקומות קרקע קרובות לציר ז׳בוטינסקי. הסיכון המרכזי הוא עודף יחידות דומות בבניינים חדשים ותחרות על אותם שוכרים.

שאלות נפוצות על קריית מטלון ורמת סיב

המאמר מבוסס על תוכניות בנייה רשמיות, דגימות מחירי הצעה, פרסומי עירייה, נתוני תחבורה ומידע שוק עדכני ליוני 2026. אין לראות בו ייעוץ משפטי, פיננסי, שמאי או המלצת השקעה.